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Wertermittlung in der Flurbereinigung

Wertermittlung in der Flurbereinigung

Die Teilnehmer sollen für ihre eingelegten Flächen in Land von gleichem Wert abgefunden werden. Dies setzt voraus, dass eine Bewertung des Grund und Bodens erfolgen muss. Für landwirtschaftliche Flächen richtet sich die Ermittlung des Wertverhältnisses nach deren Nutzen, für Bauflächen und Bauland erfolgt die Bewertung auf Grundlage des Verkehrswertes.

Grundlage für

  • Einlagewertberechnung, Forderungsberechnung => somit Sicherung einer wertgleichen Landabfindung
  • Ermittlung des Ausgleichs für unvermeidbarer Mehr- oder Minderausweisungen
  • Maßstab zur Verteilung der Beitragslast
  • Bemessung von Geldausgleichen und Geldabfindungen

Bewertungsgrundlage in der Flurbereinigung

Schätzungskarte der Reichsbodenschätzung

Bewertung landwirtschaftlich nutzbarer Flächen

Überprüfung der Reichsbodenschätzung

Begutachtung einer Bodenprobe

Bauflächen und Bauland

Produkte der Wertermittlung in der Flurbereinigung

Wertermittlungsrahmen

Auszug aus einem Wertermittlungsrahmena

Wertermittlungskarte

Die Wertermittlungskarte ist Abbildung des Verfahrensgebietes unter Berücksichtigung der im Wertermittlungsrahmen aufgestellten Erfassungsregeln.

Auszug aus einem Wertermittlungskarte

Erläuterung der Wertermittlung – Anhörungstermin

Vor jedem Verwaltungsakt der in Rechte eines Beteiligten eingreift, ist diesem nach §28 VwVfG die Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Somit sind in Vorbereitung zur „Feststellung der Wertermittlung“ die Beteiligten in geeigneter Art und Weise anzuhören. Die Dauer der möglichen Mitwirkung variiert dabei je nach landesrechtlicher Regelung. So ist in Sachsen der Zeitraum als auch die Form der Einwendung in §6 II AGFlurbG normiert und auf den Zeitraum der Auslegung reduziert.

Auslegung der Ergebnisse der Wertermittlung

Nach §32 FlurbG sind die Nachweisungen über die Ergebnisse der Wertermittlung zur Einsichtnahme für die Beteiligten auszulegen. Auslegungszeitraum und Auslegungsort müssen den Beteiligten in geeigneter Art und Weise bekanntgegeben werden. I.d.R. erfolgt dies durch eine öffentliche Bekanntmachung. Die Dauer der Niederlegung sollte so gestaltet sein, dass jeder Beteiligte die Möglichkeit hatte Einsicht zunehmen. In einigen länderspezifischen Regelungen ist die Dauer geregelt. In Sachsen sind nach § 5 AGFlurbG 4 Wochen vorgeschrieben.

Umfang der ausgelegten Unterlagen

  • Wertermittlungsrahmen
  • Wertermittlungskarten
  • Grundlagen der nach §28 und §29 ermittelten Werte

Was sollte ich als Beteiligter prüfen?

Grundsätzlich sollten zwei Prüfschritte durchlaufen werden:

  1. Ist der Wertermittlungsrahmen dazu geeignet das Verfahrensgebiet und seine Spezifika gerecht zu bewerten?
  2. Sind die Festlegungen des Wertermittlungsrahmens bei der Erfassung der Wertermittlungskarte korrekt angewendet worden?

Es ist wichtig nicht nur den Blick auf das jetzige alte Flurstück zu richten. Da die Lage den neuen Flurstücks noch nicht festliegt, sollte auch ein Blick über den Tellerrand gewagt werden.

Feststellung der Wertermittlung

Nach Bestandskraft des Verwaltungsaktes sind die nach § 27 FlurbG notwendigen Werte der Grundstücke eines Teilnehmers im Verhältnis zu dem Wert aller Grundstücke des Flurbereinigungsgebietes fixiert.

Wertstichtag / Wertqualität

Für den Zeitpunkt der Wertgleichheit ist der Zeitpunkt, in dem der neue Rechtszustand an die Stelle des bisherigen tritt maßgebend. Das ist der in der rechtskräftigen (vorläufigen) Ausführungsanordnung genannte Zeitpunkt des Eintrittes des neuen Rechtszustands oder der Zeitpunkt einer rechtskräftigen vorläufigen Besitzeinweisung.

Wurden Bodenverbesserende (z.B. Beseitigung Müllkippe) oder Bodenverschlechternde (z.B. Wegebau auf Acker) Maßnahmen vorgenommen sind die dadurch entstandenen Wertänderungen dem Verursacher (i.d.R. die TG) zuzuschreiben.

Gesetzliche Regelungen

§ 27 Flurbereinigungsgesetz

Um die Teilnehmer mit Land von gleichem Wert abfinden zu können, ist der Wert der alten Grundstücke zu ermitteln. Die Wertermittlung hat in der Weise zu erfolgen, dass der Wert der Grundstücke eines Teilnehmers im Verhältnis zu dem Wert aller Grundstücke des Flurbereinigungsgebietes zu bestimmen ist.

§ 28 Flurbereinigungsgesetz

(1) 1 Für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ist das Wertverhältnis in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsmäßiger Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschaftshofe oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. 2 Hierbei sind die Ergebnisse einer Bodenschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz vom 20. Dezember 2007 (BGBl. I S. 3150, 3176) in der jeweils geltenden Fassung zugrunde zu legen; Abweichungen sind zulässig.
(2) Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, die seinen Wert dauernd beeinflussen, sowie Rechte nach § 49 Abs. 3 sind, soweit erforderlich, in ihrem Wert besonders zu ermitteln.

§ 29 Flurbereinigungsgesetz

(1) Die Wertermittlung für Bauflächen und Bauland sowie für bauliche Anlagen hat auf der Grundlage des Verkehrswertes zu erfolgen.
(2) Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre; Wertänderungen an baulichen Anlagen, die durch die Aussicht auf die Durchführung der Flurbereinigung entstanden sind, bleiben außer Betracht.
(3)  Bei bebauten Grundstücken ist der Verkehrswert des Bodenanteils und der Bauteile getrennt zu ermitteln, wenn dies auf Grund von Vergleichspreisen möglich ist; die Verkehrswerte sind gesondert anzugeben.
(4) Die Ermittlung des Verkehrswertes der baulichen Anlagen soll nur dann vorgenommen werden, wenn die baulichen Anlagen einem neuen Eigentümer zugeteilt werden.

§ 30 Flurbereinigungsgesetz

Für die Größe der Grundstücke ist in der Regel die Eintragung im Liegenschaftskataster maßgebend.

§ 31 Flurbereinigungsgesetz

(1) 1 Die Wertermittlung wird in der Regel durch landwirtschaftliche Sachverständige vorgenommen. 2 Die Flurbereinigungsbehörde bestimmt die Zahl der Sachverständigen, wählt sie nach Anhörung des Vorstandes der Teilnehmergemeinschaft aus der von der oberen Flurbereinigungsbehörde im Einvernehmen mit der landwirtschaftlichen Berufsvertretung aufgestellten Liste der als Sachverständige geeigneten Personen aus und leitet die Wertermittlung. 3 Der Vorstand soll der Wertermittlung beiwohnen.
(2) Sind zu einer Wertermittlung Kenntnisse erforderlich, die über die allgemeine landwirtschaftliche Sachkunde hinausgehen, so sind besondere anerkannte Sachverständige beizuziehen.

§ 32 Flurbereinigungsgesetz

1 Die Nachweisungen über die Ergebnisse der Wertermittlung sind zur Einsichtnahme für die Beteiligten auszulegen. 2 Die Ergebnisse sind ihnen in einem Anhörungstermin zu erläutern. 3 Nach Behebung begründeter Einwendungen sind die Ergebnisse der Wertermittlung durch die Flurbereinigungsbehörde festzustellen; die Feststellung ist öffentlich bekanntzumachen.

§ 33 Flurbereinigungsgesetz

Die Länder können die Vornahme der Wertermittlung sowie die Bekanntgabe und Feststellung der Wertermittlungsergebnisse abweichend regeln.

§ 5 AGFlurbG

(1) 1Die Wertermittlung obliegt dem Vorstand der Teilnehmergemeinschaft. 2 Er hat hierzu mindestens zwei, höchstens jedoch vier Sachverständige beizuziehen, die von der Flurbereinigungsbehörde nach Anhörung des Vorstands aus Sachverständigenlisten ausgewählt und bestellt werden, die von der oberen Flurbereinigungsbehörde im Einvernehmen mit den land- und forstwirtschaftlichen Berufsvertretungen aufgestellt werden. 3 Sie dürfen nicht zu den Beteiligten nach § 10 FlurbG gehören. 4 Die Beiziehung besonderer anerkannter Sachverständiger nach § 31 Abs. 2 FlurbG bleibt unberührt.
(2) In Angelegenheiten der Wertermittlung haben die nach Absatz 1 beizuziehenden Sachverständigen die Rechtsstellung eines Vorstandsmitgliedes

§ 6 AGFlurbG

1 Die Ergebnisse der Wertermittlung sind den Beteiligten in einer Versammlung oder in sonst geeigneter Weise zu erläutern und anschließend vier Wochen zur Einsichtnahme für die Beteiligten auszulegen. 2 Während der Auslegung können bei der Teilnehmergemeinschaft schriftlich Einwendungen vorgebracht werden; hierauf sind die Beteiligten hinzuweisen. 3 Der Vorstand hat nach Behebung begründeter Einwendungen die Wertermittlungsergebnisse festzustellen. 4 Die Feststellung ist öffentlich bekannt zu machen.

§ 7 AGFlurbG

1 Die für die Flurbereinigung zuständige oberste Landesbehörde wird ermächtigt, Grundsätze für die Wertermittlung aufzustellen und das Verfahren durch Verwaltungsvorschriften zu regeln. 2 Die landwirtschaftliche Berufsvertretung ist dazu zu hören. 3 In forstwirtschaftlichen Angelegenheiten ist auch die forstwirtschaftliche Berufsvertretung zu hören.

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